Louer un logement F ou G en 2026 : interdictions, gel des loyers et dérogations

Les règles sur les passoires thermiques structurent désormais le marché locatif. Voici ce qui est en vigueur en octobre 2026 :

Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, un projet de loi dont l'article 6 prévoit des dérogations à l'interdiction de louer : travaux techniquement impossibles, refus de la copropriété de voter les travaux, contrats de travaux signés avant 2030, ou encore prise en compte du DPE collectif de l'immeuble.

Prudence toutefois : le texte doit encore être examiné par l'Assemblée nationale. Tant qu'il n'est pas définitivement adopté et promulgué, ces dérogations n'ont aucun effet. Un bailleur qui louerait aujourd'hui un logement G en comptant sur elles s'exposerait à un recours de son locataire.

Le locataire d'un logement non conforme peut demander à son bailleur la mise en conformité. En l'absence de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. C'est au bailleur de prouver les démarches qu'il a engagées.

La jurisprudence protège aussi le locataire en place. Le 4 juin 2026, la Cour de cassation a jugé que des travaux de mise aux normes ne constituent pas un motif légitime de congé lorsque le bailleur connaissait l'indécence du logement dès la signature du bail.

Commencez par vérifier votre DPE. Si votre logement est chauffé à l'électricité, le nouveau coefficient applicable au 1er janvier 2027 peut améliorer sa classe sans travaux : un nouveau diagnostic peut valoir le coup. Dans les autres cas, anticipez l'échéance de 2028 pour les logements F en planifiant les travaux.

Pensez aussi à vos modèles de bail : depuis le 1er octobre 2026, les nouveaux contrats types renforcent la clause résolutoire en cas d'impayés. Locataires comme bailleurs, conservez une trace écrite de tous vos échanges. En cas de doute, l'ADIL de votre département ou un avocat pourra vous conseiller.