Nouveau contrat de location 2026 : ce qui change au 1er octobre pour les bailleurs

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret n° 2015-587 relatif aux contrats types de location de résidence principale. Il est applicable à tous les nouveaux baux signés à compter du 1er octobre 2026, date d'entrée en vigueur. Les baux en cours ne sont pas affectés rétroactivement.

Deux évolutions majeures. Première : une clause résolutoire automatique devient obligatoire dans tout bail de résidence principale. Deuxième : une mention relative à la servitude de résidence principale fait son entrée dans les contrats, en lien avec la possibilité pour les PLU de réserver certains secteurs aux résidences principales.

Jusqu'à présent, la clause résolutoire devait être expressément stipulée dans le bail. Si elle était absente, le bailleur devait passer par une résiliation judiciaire pour mettre fin au contrat en cas d'impayés. Le nouveau texte la rend obligatoire : elle n'a plus besoin d'être rédigée ni négociée, elle s'applique de plein droit.

La clause résolutoire est activée en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, de non-versement du dépôt de garantie, ou encore en cas d'absence d'assurance habitation du locataire. Elle permet, après commandement de payer resté sans effet, de constater la résiliation du bail devant le juge sans passer par une action en résiliation judiciaire classique, ce qui raccourcit les délais en cas de contentieux.

Attention : la clause résolutoire n'est pas une procédure express. Le commandement de payer doit être signifié par huissier, suivi d'un délai de régularisation de deux mois. Ce n'est qu'à l'issue de ce délai que le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l'acquisition de la clause.

La seconde modification concerne la servitude de résidence principale. Certaines communes, notamment Paris, peuvent désormais intégrer dans leur PLU des secteurs réservés aux résidences principales : un logement situé dans l'un de ces secteurs ne peut pas être utilisé comme meublé touristique ou résidence secondaire.

Le bail doit désormais comporter une mention informant le locataire de l'existence, le cas échéant, d'une telle servitude sur le bien loué. Cette clause est particulièrement importante à Paris, où la pression touristique a conduit la Ville à multiplier les secteurs protégés depuis la loi de 2024.

Si vous signez un nouveau bail après le 1er octobre 2026, utilisez obligatoirement les nouveaux modèles de contrats types qui seront publiés par le gouvernement et disponibles sur service-public.fr et legifrance.gouv.fr. Un bail signé sur un ancien modèle après cette date n'est pas nul mais expose le bailleur à des irrégularités de forme.

Pour les baux en cours, aucune démarche n'est requise. La clause résolutoire ne s'impose pas rétroactivement aux contrats déjà signés. En revanche, si vous renouvelez ou reconstituez un bail après octobre 2026, le nouveau modèle s'applique.